État des lieux d’entrée : 10 jours pour corriger

L’état des lieux d’entrée fixe, dès la remise des clés, l’état réel du logement loué. Ce document protège le locataire comme le bailleur, car il sert de base pour comparer l’existant au départ et distinguer une dégradation d’une usure normale ou d’un défaut déjà présent. Plus il est précis, moins il laisse de place aux contestations au moment de récupérer le dépôt de garantie.

Table des matières

À quoi sert vraiment l’état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée est un constat locatif établi au début du bail d’habitation, pour une location vide comme pour une location meublée. Il décrit le logement pièce par pièce, ses équipements, ses revêtements, ses compteurs et les anomalies visibles. Il doit être daté, signé et remis en exemplaire à chaque partie, sur support papier ou électronique.

Son rôle principal est de créer une photographie écrite du logement au moment où le locataire en prend possession. Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire compare les deux documents pour déterminer si certaines réparations peuvent être imputées au locataire ou si elles relèvent de la vétusté, d’un défaut antérieur ou d’une obligation du bailleur.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la situation devient plus risquée. Le logement est généralement présumé avoir été remis en bon état, sauf preuve contraire. Pour un locataire, cela peut compliquer la contestation d’une retenue sur le dépôt de garantie. Pour un bailleur, cela peut rendre plus difficile la preuve d’une dégradation survenue pendant la location.

Quand, avec qui et sous quelle forme le réaliser ?

Le bon moment : avant l’installation effective

L’état des lieux d’entrée se réalise au moment de la remise des clés, idéalement avant que les meubles, cartons et objets personnels n’occupent le logement. La visite doit se faire dans de bonnes conditions : logement accessible, éclairage suffisant, eau et électricité si possible en service, équipements présents et visibles.

Il ne faut pas le traiter comme une simple formalité de signature. Une visite trop rapide, dans un logement sombre ou encombré, favorise les oublis : impacts sur les murs, joints noircis, parquet rayé, robinetterie défectueuse, volet bloqué, radiateur qui ne fonctionne pas. Chaque détail utile doit être inscrit, même s’il paraît mineur.

Les personnes présentes ou représentées

L’état des lieux est dit contradictoire : il doit être réalisé en présence du locataire et du bailleur, ou de leurs représentants. Le bailleur peut mandater un agent immobilier, un administrateur de biens ou un notaire. Le locataire peut aussi être représenté par une personne munie d’un mandat, notamment s’il ne peut pas se déplacer.

Si l’une des parties refuse de participer ou si aucun accord n’est possible, un commissaire de justice peut être sollicité. Dans ce cas, les parties doivent être convoquées au moins 7 jours à l’avance. Cette solution donne un cadre plus formel au constat, utile lorsque la relation est déjà tendue ou que le logement présente de nombreux points discutables.

Papier, numérique ou professionnel : les options à comparer

Format	Avantage principal	Point de vigilance
Papier	Simple, accessible, facile à annoter sur place	Prévoir un exemplaire complet pour chaque partie
Électronique	Ajout de photos, envoi rapide, archivage pratique	Vérifier que chaque partie reçoit le document signé
Professionnel	Cadre plus rigoureux, utile pour éviter les oublis	Honoraires encadrés lorsque le coût est partagé

Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un professionnel mandaté, la part facturée au locataire est plafonnée à 3 €/m² TTC maximum. Elle ne peut pas dépasser celle supportée par le bailleur. Ce point mérite d’être vérifié sur le décompte des frais d’agence avant signature.

Les mentions et vérifications à ne pas négliger

Les informations indispensables dans le document

Un état des lieux utile doit contenir l’adresse du logement, la date, l’identité des parties, les relevés de compteurs, la liste des clés remises, la description de chaque pièce et la signature du locataire et du bailleur. Il doit aussi mentionner les équipements présents : plaques de cuisson, hotte, réfrigérateur, chaudière, radiateurs, interphone, volets, détecteur de fumée, rangements intégrés.

Les formulations vagues sont à éviter. Écrire bon état partout ne suffit pas toujours. Il vaut mieux préciser : mur blanc avec deux trous rebouchés près de la fenêtre, carrelage fissuré sur un carreau devant l’évier, joint de douche noirci en partie basse. Une description concrète rend la comparaison plus objective au départ du locataire.

La checklist pièce par pièce

Pour ne rien oublier, procédez toujours dans le même ordre : entrée, séjour, cuisine, chambres, salle d’eau, WC, annexes, extérieur. Dans chaque pièce, observez les sols, murs, plafonds, portes, fenêtres, poignées, prises, interrupteurs, éclairages, chauffage et ventilation.

Cuisine : testez les plaques, la hotte, les arrivées d’eau, les évacuations, les meubles, les charnières et l’état du plan de travail.
Salle de bains : vérifiez les joints, la pression d’eau, les traces d’humidité, le miroir, la robinetterie, la chasse d’eau et la ventilation.
Séjour et chambres : notez les impacts, rayures, taches, fissures, volets bloqués, vitrages abîmés et prises descellées.
Extérieurs et annexes : contrôlez cave, garage, balcon, terrasse, portail, boîte aux lettres et éclairages communs s’ils sont mentionnés au bail.

Un logement fonctionne comme un réservoir d’indices. Les petites traces racontent souvent mieux son état que les grands équipements. Une odeur persistante dans un placard peut signaler une humidité ancienne, une peinture cloquée près d’une fenêtre peut révéler une infiltration, une poignée un peu lâche peut annoncer une serrure fragile. Prendre le temps d’observer ces signaux évite de découvrir, après quelques jours d’occupation, que le défaut existait déjà mais n’a pas été consigné.

Photos et vocabulaire : deux alliés contre les litiges

Les photos sont très utiles, surtout en état des lieux électronique, mais elles ne remplacent pas la description écrite. Une image doit être datée, lisible et rattachée à une pièce précise. Photographiez les défauts de près et, si nécessaire, avec une vue plus large pour localiser l’endroit.

Côté vocabulaire, privilégiez des termes mesurables : rayure de 8 cm, trois impacts visibles, tache jaunâtre au plafond côté fenêtre. Cette précision aide à distinguer une dégradation nouvelle d’une usure déjà présente.

Après signature : droits de correction, désaccords et recours

Demander une modification dans les délais

Signer l’état des lieux ne signifie pas que tout est figé immédiatement. Le locataire peut demander une modification dans les 10 jours suivant l’état des lieux d’entrée pour les éléments concernant le logement. C’est utile si un défaut apparaît après installation : prise non fonctionnelle, volet impossible à fermer, fuite sous évier, équipement annoncé mais inutilisable.

Pour les éléments liés au chauffage, la demande peut être faite pendant le premier mois de la période de chauffe. Cette règle est importante, car certains radiateurs ou chaudières ne peuvent pas être testés correctement lors d’une entrée en été.

La demande doit être formulée clairement, de préférence par écrit, avec photos si nécessaire. Une lettre recommandée ou un écrit daté permet de conserver une preuve en cas de contestation ultérieure.

Que faire en cas de refus de signature ?

Si le locataire ou le bailleur refuse de signer parce qu’il conteste certaines mentions, il ne faut pas laisser la situation sans trace. La partie qui conteste peut indiquer les points de désaccord par écrit et proposer une nouvelle visite. Si le blocage persiste, le recours à un commissaire de justice permet d’établir un constat indépendant.

Ce recours a un coût, mais il peut éviter un litige plus lourd au moment de la sortie. Il est particulièrement pertinent lorsque le logement présente des dégradations importantes, lorsque les relations sont conflictuelles ou lorsque le dépôt de garantie représente une somme élevée.

Modèle, méthode et bonnes pratiques pour sécuriser la location

Un bon modèle d’état des lieux doit être suffisamment détaillé pour guider la visite sans enfermer les parties dans des cases trop générales. Il doit prévoir une ligne par pièce, des zones de commentaires, les relevés de compteurs, les clés remises, les équipements, les signatures et, idéalement, un espace pour les photos ou références de fichiers.

Avant le rendez-vous, le locataire peut préparer une liste des points à vérifier et charger son téléphone pour prendre des photos. Le bailleur, lui, a intérêt à réunir les notices des équipements, les diagnostics obligatoires, les jeux de clés et les informations pratiques sur les compteurs ou la chaudière.

Visiter le logement dans le calme, sans se limiter aux pièces principales.
Tester les équipements au lieu de simplement constater leur présence.
Noter les défauts avec des mots précis et non des appréciations générales.
Relever les compteurs et lister toutes les clés remises.
Relire chaque page avant signature et conserver son exemplaire.

La différence avec l’état des lieux de sortie tient à la fonction du document : à l’entrée, on constate l’existant ; à la sortie, on compare. Plus l’entrée est précise, plus la sortie sera équitable. C’est cette continuité qui permet de protéger le dépôt de garantie, d’éviter les retenues abusives et de distinguer les réparations justifiées de l’usure normale.

Pour une colocation, un logement meublé ou une location gérée à distance, la rigueur doit être encore plus grande. En meublé, l’inventaire des meubles et équipements doit être cohérent avec l’état des lieux. En colocation, chaque colocataire concerné doit pouvoir accéder au document. À distance, l’usage d’un support électronique signé et partagé limite les pertes de preuve.

Si vous utilisez un modèle à télécharger, choisissez-le comme une base de travail, pas comme un document à remplir machinalement. Le meilleur état des lieux d’entrée reste celui qui décrit fidèlement le logement réel, avec ses qualités, ses défauts et ses équipements effectivement testés.